Si un barème fiscal est nécessaire pour calculer les droits à payer, dans d’autres cas, une évaluation dite économique peut très bien être utilisée. Comment faire une évaluation de la valeur nue-propriété ?
Évaluation de la nue-propriété
L’évaluation des droits d’usage et des droits de propriété n’est régie que par le droit fiscal (CGI, article 669). Elle n’intervient que dans les cas qui y sont expressément prévus, tels que le calcul des redevances lors d’une transmission à titre gratuit ou à titre onéreux. L’évaluation du prix d’achat pour la détermination des plus-values lorsque le bien a été acquis en pleine propriété et subdivisé par la suite.
Le barème issu de l’article 669 du code général des impôts ne crée une présomption irréfragable que sur le plan fiscal et dans les seules situations auxquelles il s’applique. Ce n’est pas le cas dans la situation que vous décrivez, où les parties conviennent d’abord de partager le prix.
Diverses formules mathématiques ont été proposées sur la base de l’usufruit. Une grande incertitude entoure la transmission des actions : celles-ci ne sont une source de revenus qu’à deux conditions, à savoir l’existence de bénéfices et leur distribution. L’équation permettant de calculer la valeur de l’usufruit est la suivante : U = R x n où U = usufruit, R = rendement annuel du bien à la date de la transaction et n = durée de l’usufruit selon la table de mortalité.
En ce qui concerne la valeur nue-propriété, il s’agit d’un droit réel. À la date d’extinction du droit d’usufruit, le nu-propriétaire aura droit à la pleine propriété. Cela correspond naturellement à la valeur de la pleine propriété moins la valeur du droit d’usufruit, c’est-à-dire que la formule est :
NP = PP – U où PP = la valeur du bien en pleine propriété à la date de la transaction.
L’usufruit du conjoint survivant : droits et calculs
Lorsqu’une personne décède et laisse derrière elle un conjoint survivant, les biens peuvent être répartis entre le conjoint survivant, les descendants et les héritiers. Si tous les descendants sont des enfants des conjoints, le conjoint survivant a le choix entre la totalité des biens en jouissance et ¼ des biens en pleine propriété. Dans ce cas, les enfants reçoivent soit un titre de propriété sur la totalité de la succession, soit les ¾ de la succession en pleine propriété.
Dans un délai de trois mois à compter du décès, le conjoint survivant doit choisir entre ¼ de la pleine propriété ou le plein usufruit. Dans ce dernier cas, il peut ensuite demander la conversion de son droit d’usufruit légal en rente.
Le droit d’usufruit du conjoint survivant : caractéristiques
Le conjoint survivant qui choisit le droit d’usufruit doit dresser un inventaire des biens meubles et immeubles qui font partie de la succession. Ces biens doivent être soumis au droit d’usufruit, en présence des héritiers du nu-propriétaire.
En effet, le conjoint survivant doit conserver l’essence des objets qui seront utilisés après le décès du conjoint décédé, assumer les coûts d’entretien et payer les frais liés à l’utilisation des objets. Lorsque le droit d’utilisation prend fin, il doit restituer la substance des objets, soit en même qualité, soit à la même valeur que s’ils avaient disparu.
Il est important d’évaluer la valeur nue-propriété afin d’estimer son prix de vente.
